Usucapião: Procedimentos, tipos, como fazer e os exemplos

Usucapião é uma maneira de realizar a função social a determinado bem imóvel (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) determinando portanto que alguém a tome posse, cuide e zela por esta manutenção cujo qual o “dono” não estava cumprindo.

Com certeza você já ouviu falar ou conhece alguém que possuí alguma história sobre “tornar-se dono por morar na casa a determinado tempo”, ou ainda “aquele que ganhou um pedaço de terra”. Mas você sabe como funciona?

Um dos direitos que mais gera dúvidas a respeito da sua legalidade e sua existência é a usucapião. E o objetivo deste artigo é explicar o que é a usucapião, como ela funciona, por que ela existe e quais são as suas modalidades. 

O que é usucapião? Conceito e significado

Surgiu no Direito Romano a necessidade da usucapião. Antigamente era sobre bens móveis (carroça, cavalos, entre outros), ou até mesmo bens imóveis (casas, terrenos, entre outros).

A palavra usucapião vem do latim usucapio, que é traduzido como “tomar ou adquirir pelo uso”.

A regra era básica, a pessoa poderia virar dona de algo caso a usasse por um determinado período de tempo, sem que o dono original reclamasse.

Como funciona a usucapião?

Nossa lei não alterou muita coisa da época romana. Por mais que haja mais tópicos e prazos diferentes para diferentes tipos de usucapião, a regra ainda é a mesma: uma pessoa pode tornar dona de um bem móvel ou imóvel que esteja usando por um determinado período de bem, sem que o dono reclame.

De forma simplificada, qualquer indivíduo que tenha posse, o objetivo de dar uma função social e a intenção de cuidar de um bem como se fosse seu proprietário pode entrar na justiça (com ressalvas que serão esclarecidas mais adiante no artigo) para obter o bem por usucapião após um certo período de tempo.

Por que o direito da usucapião existe?

Nossa Consituição Federal, literalmente no seu artigo quinto e inciso vinte e dois, determina que a propriedade tem que atingir sua função social, ela não pode ser abandonada.

“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.

Assim sendo, baseado neste princípio é defendido a tese que nenhuma propriedade privada deva ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê a aquela propriedade alguma função útil a alguém ou a sociedade.

A usucapião também se apoia no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 1.228, parágrafo 1º, que afirma:

“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…”.

Portanto a usucapião é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.

Em outras palavras os terrenos abandonados, residências inocupadas, latifúndios largados apenas para especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão atendendo seu dever constitucional de terem uma função social e que, por esse motivo, podem ser adquiridos por terceiros por usucapião.

Requisitos para usucapião

Tudo no direito há requisitos, assim para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.

Em outras palavras não pode o antigo dono ter reinvidicado sua posse, alegando esbulho ou turbação, já que a posse deve ser pacifica, ininterrupta. 

Assim sendo, a usucapião não pode ser utilizada em casos onde a pessoa que ocupa o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para o mesmo (como caseiros e locadores, por exemplo).

É garantido o direito de usucapir um bem que não esteja regularizado, registrado, demarcado ou matriculado publicamente.

Determinado indiretamente que o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.

Tipos de usucapião – bens imóveis

Baseado na legislação brasileira, todos os bens podem ser usucapidos. Entretanto, há uma divisão entre bens imóveis (como terrenos, casas, prédios, galpões, entre outros) e bens móveis (como carros, motocicletas, equipamentos, entre outros).

O artigo 1.238 do Código Civil de 2002 é o que rege as regras para a usucapião de bens imóveis. Dentro dele, veremos os diferentes tipos de usucapião de imóveis, com suas características próprias.

Abaixo, você verá quais são os tipos de usucapião de bens imóveis, quais são seus prazos e requisitos.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária não depende de um justo título (a compra do terreno por um contrato de gaveta ou acordo entre pessoas, sem regularização e registro do imóvel) de propriedade e nem de boa-fé (a pessoa acha que é dona do local, mesmo não sendo, de acordo com registros dos órgãos competentes).

Prazos e requisitos

Para que alguém possa entrar com o pedido de usucapião extraordinária, regida pelo artigo 1.238 do Código Civil, é necessário ter a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem interrupção e nem oposição de seu dono original.

Esse prazo pode ser diminuído para 10 anos caso o imóvel seja sua moradia, se tenha feito obras no local ou se o local tenha alguma atividade produtiva.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária, regida pelo artigo 1.242 do Código Civil, define os prazos para quem adquirir, via usucapião, um imóvel que a pessoa possui justo título e boa-fé.

Prazos e requisitos

Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por 10 anos continuadamente.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia do possuidor ou se algum investimento econômico ou social tenha sido feito do local.

Usucapião especial

A usucapião especial é dirigida para aqueles que tomam posse de bens imóveis e não são proprietários de outros imóveis. Tem como objetivo proporcionar moradia e subsistência para aquele que usucape o bem.

Especial rural

Pode pedir a usucapião especial rural, presente no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, quem tem posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, onde transforma esse bem em sua moradia e em local produtivo.

A pessoa que entra com usucapião nessa situação não pode ser proprietária de nenhum imóvel rural ou urbano.

Prazos e requisitos

Imediatamente, a pessoa poderá entrar com o pedido de usucapião se ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa tornar-se produtiva para si ou para sua família.

Especial urbana

A usucapião especial urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, funciona de forma similar à usucapião especial rural.

Prazos e requisitos

O possuidor precisa ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa ser sua moradia e a pessoa não pode ter outro imóvel.

Especial coletiva

Definida pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades, a usucapião especial coletiva é voltada para a população de baixa renda que estabelece o imóvel urbano como sua moradia, sendo que esse imóvel precisa ter uma área superior a 250m². O imóvel, então, é divido igualmente pelo número de ocupantes.

Prazos e requisitos

O imóvel precisa ser ocupado por cinco anos, ininterruptamente. Não pode ser possível identificar qual é o terreno ocupado por cada um dos possuidores, que não podem ser proprietários de outros imóveis.

Especial familiar

A usucapião especial familiar, gerida pelo artigo 1.240 A do Código Civil, serve para os possuidores que vivem em um imóvel urbano, de até 250 m², que dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.

Prazos e requisitos

Não ser proprietário de outro imóvel e ter a possa direta, ininterrupta e sem oposição do imóvel por dois anos.

Especial indígena

Disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio, a usucapião indígena funciona de forma parecida com a extraordinária e com a rural. O índio, integrado ou não à sociedade, pode usucapir trechos de terras inferiores a 50 hectares.

Prazos e requisitos

O índio precisa ocupar, como seu, o imóvel por 10 anos consecutivos e indisputados, sem necessidade de boa-fé ou justo título.

Tipos de usucapião – bens móveis

Bens móveis, como carros, motocicletas, bicicletas, barcos, equipamentos, móveis, eletrodomésticos e outros também podem ser usucapidos por seus possuidores, com regras e prazos um pouco diferentes dos bens imóveis.

Ordinária

A usucapião ordinária de bens móveis é descrita no artigo 1.260 do Código Civil. Requer que o possuidor seja de boa-fé e possua justo título do bem.

Prazos e requisitos

A pessoa que pedir usucapião extraordinária de bem móvel precisa ter posse do mesmo por cinco anos ininterruptos e indisputados.

Novo CPC e a usucapião extrajudicial

O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) estabeleceu algumas mudanças na área jurídica civil para facilitar a resolução de litígios por vias extrajudiciais. A usucapião de bens imóveis foi um dos pontos onde essa mudança foi feita.

O artigo 1.071 do Novo CPC estabeleceu uma mudança na Lei de Registros Públicos, acrescentando a ela o artigo 216-A, que estabelece:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.

O procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel facilitou e dinamizou o processo para tornar o possuidor do imóvel seu legítimo dono, fazendo com que as repostas e trâmites sejam mais rápidos.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião

A via extrajudicial para pedido de usucapião, no entanto, não resolve todos os problemas relacionados à prática. Quando há disputa pelo bem, a única forma do possuidor se tornar o legítimo proprietário do bem é por vias judiciais.

Os legítimos donos, credores do proprietário original e vizinhos são alguns exemplos de pessoas que podem interferir no processo de usucapião.

Quando é necessária uma disputa judicial, o possuidor do terreno deve procurar um advogado para entrar com um processo pedindo para que o juiz o declare proprietário do bem por usucapião.

O trâmite pode ser longo, ainda mais se várias partes estiverem envolvidas no litígio. Caso o possuidor do bem ganhe, o juiz proferirá uma sentença afirmando que o possuidor do imóvel é o novo dono.

Com essa sentença, pode-se regularizar a situação do bem em um cartório, fazendo com que o possuidor se torne o legítimo proprietário.

Conclusão

Em suma, esperamos que este artigo tenha sanado todas as suas dúvidas a respeito da usucapião, como ela funciona, quais são as suas regras e tipos diferentes.

A usucapião é uma importante forma de manter o princípio constitucional de dar função social à propriedade e de regularizar situações onde o bem é imprescindível para a moradia, subsistência ou atividade econômica do possuidor.

Escrito por Amanda Pereira Pinto, advogada, graduada em Direito pela Faculdade de Educação, Ciências e Artes – FAECA – Monte Aprazível/SP; Pós-Graduada em Direito Público pela Faculdade Legale Educacional/SP, Pós-Graduanda em Direito Previdenciário; em Direito do Consumidor; MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário; em Advocacia Extrajudicial pela Faculdade Legale Educacional. Atuante na seara trabalhista e previdenciária, amante das aéreas cível, consumidor e em direito público.