A Lei do Condomínios nº 4.591/64 os aspectos jurídicos e sociais

Há diversas dúvidas referente ao condomínio e também existe uma lei para este amparo. Neste artigo você irá entender tudo que é de importante sobre essa lei e as que a protege para saber agir em diversas situações.

A principal lei é a Lei nº 4.591/64 e nela contém toda a regra geral. Em 2002 com a atualização e alteração do Código Civil, houve uma modificação em alguns trechos da norma do condomínio.

Por isso, é importante analisar todos os pontos para que nossa rotina fique atenta com as atualizações.

1. As principais regras

Vejamos inicialmente todas as leis que regem sobre condomínio:

• Decreto nº 5296/2004 (Lei de Acessibilidade);

• Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência);

• Lei Antifumo;

• Norma nº 16.280/2014 ABNT (reformas em condomínios).

Prontos, vamos aos entendimentos:

A lei do condomínio determina as regras para as edificações e também informa as normas aplicáveis para os que ainda não foram edificados e aos espaços comuns e por fim, sobre o direito dos condôminos.

Vejamos o artigo 1º:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Os artigos da lei 4.591/64 traz inúmeros detalhes e regras, até mesmo sobre a construção de regimentos e incorporações imobiliárias.

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.                  

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

Veja que temos a primeira obrigação “COM SAÍDA PARA VIA PÚBLICA”. Ademais rege o artigo sobre o direito de guarda de veículos em garagens ou locais destinados que ainda teve ser objeto de propriedade exclusiva e vinculada do condomínio. Por fim, é garantido que este direito seja transferido a outrem, independente de alienação. A única vedação é a pessoas estranhas.

2. Da convenção de condomínio

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas para as edificações a serem construídas ou em construção ou ainda as que já estão prontas, deverão elaborar por escrito a convenção de condomínio e ainda através de contrato ou deliberação da assembleia, aprovar um regimento interno.

Deve ser registrado a convenção no cartório de registro de imóveis e ainda sua alterações, devem ser averbadas.

Para a aprovação é necessário de 2/3 no mínimo das frações ideais que compõem o condomínio.

A convenção deve obedecer ao parágrafo 3º do artigo nono da lei de condomínio:

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quórum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

O condomínio ainda pode alterar a forma externa da fachada, decorar as partes esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas, ainda pode destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou ainda embaraçar o uso da parte comum.

Por fim os efeitos tributários será a cada unidade que terá tratamento de prédio isolado, sendo o condômino contribuindo diretamente com os impostos e taxas.

3. Das despesas do condomínio

Deverá ser rateado em todos os condôminos nas suas quotas partes. E ainda será fixado de acordo com à fração ideal de terreno de cada unidade.

A função de arrecadar será do sindico e ainda se for preciso por via executiva ou judicial as quotas atrasadas.

O condômino que não pagar no prazo terá juros moratórios de 2% ao mês (devido atualização do Código Civil) e multa de 20% sobre o débito que será sempre atualizado.

Mesmo que o condômino renuncia algum direito, isso não é motivo para exonerar dos encargos.

4. Normas de utilização da edificação ou do conjunto

São os direitos e deveres que devem vir descritos na convenção:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

Ao ler esses artigos vemos a determinação clara que os condôminos podem usufruir do seu espaço do modo que desejar desde que esteja dentro da lei, ainda, em caso de violação dos deveres, deve estar estipulado na convenção multa para o infrator.

5. Seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória

O condomínio é obrigado a contratar um seguro da edificação ou das edificações, que abrange todas as unidades autônomas e as partes em comum contra incêndio ou outros sinistros que causem destruição.

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Este seguro é obrigatório e possui um prazo de 120 dias para tê-lo contado da data de concessão do habite-se. Há uma multa equivalente de 1/12 do imposto predial em caso de não cumprimento.

6. Da administração do condomínio

Deve ser eleito um síndico que cuidará na forma da convenção e seu mandato terá prazo de 2 anos, com a permissão de reeleição. E terá que seguir as funções que a lei descreve.

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;

f) prestar contas à assembleia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.                    

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, deferindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Pode haver delegação na função administrativa sob responsabilidade do sindico e para pessoas de sua confiança, mas terá que ter aprovação da assembleia geral.

O síndico poderá ser destituído permeio de 2/3 dos condôminos presentes ou pela forma ou condições da convenção.

Por fim, tem a possibilidade de criar um conselho consultivo que terá duração de 2 anos, com reeleição para auxiliar o sindico.

7. Da assembleia geral

Anualmente deve realizar uma assembleia geral ordinária convocada pelo sindico de acordo com a convenção e possuir as matérias inscritas na ordem do dia para aprovação da maioria dos presentes e afins.

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quórum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§ 3º Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.                         

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, está só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

Tudo que for aprovado vira obrigação aos condôminos. E é obrigação do sindico comunicar a todos o que ficou aprovado em oito dias.

Os votos são proporcionais às frações ideias do terreno e das partes comuns, salvo disposição diversa da convenção.

8. Conclusão

A convenção é importante para uma vida em um condomínio visto que ela regerá todas as normas daquele espaço, inclusive das partes em comum.

É realizado para garantir os direitos e deveres e ainda se estão sendo cumpridos.