A convenção condominial e seu registro

INTRODUÇÃO

O Direito Condominial é um importante ramo do Direito Imobiliário e vem ganhando um novo cenário face ao aumento de Condomínios Edilícios, estando diante de uma nova modalidade de convívio social.

O condomínio edilício é regido pelas normas constantes na convenção condominial e no regimento interno. Esses documentos tem força normativa e preveem as regras de administração e convivência.

A convenção condominial tem força de lei dentro do condomínio e deve estar em consonância com a legislação em vigor no nosso país. Ademais, tem grande importância na vida útil do condomínio, pois nela consta as obrigações e deveres dos condôminos.

DESENVOLVIMENTO

O condomínio edilício tem previsão legal na Lei 4.591/64 e se estabelece através de sua criação formal e com a vontade do proprietário do imóvel em alterá-lo e individualizá-lo em inúmeras unidades autônomas, segundo prevê o artigo 7º da referida lei.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

É normal que alguns condôminos, mesmo morando durante anos em um condomínio, sequer conheçam as normas condominiais previstas na convenção e regimento interno.

A convenção é lei interna dentro do condomínio, sendo utilizada para conduzir o convívio entre os condôminos, uso das áreas comuns e exclusivas, bem como previsão dos direitos e deveres dos condôminos.

Cumpre ainda mencionar que também estarão sujeitos às normas previstas na convenção condominial, o herdeiro, cessionário, inquilino, comprador, ainda que defendam seu não conhecimento.

Arnaldo Rizzardo possui um posicionamento a respeito do tema:

“A convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”.

Caio Mario da Silva Pereira, por sua vez esclarece que:

“(...) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (...)”

 “se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.

Mesmo sendo um ato normativo, a convenção também possui elementos contratuais na medida em que os condôminos aceitam uma série de obrigações, haja vista a previsão de condutas que devem ser seguidas na esfera patrimonial.

Neste sentido, Caio Mario Pereira da Silva entende que:

Alguns consideram a convenção uma relação contratual. E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce de um acordo de vontades. Entretanto, a sua ligação com o contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois, quanto a terceiros, é res inter alios. Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. (Pereira, 2014).

Acerca da aprovação da convenção, o artigo 1.333, do Código Civil, prevê que deverá ser aprovada em assembleia geral, por aprovação de no mínimo dois terços das frações ideais. In verbis:

“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Já o artigo 1.334 estabelece os assuntos a serem previstos na convenção:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Quanto ao registro em cartório, o parágrafo único do artigo 1.333, do Código Civil, prescreve que para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição relativa ao edifício.

Nesse mesmo diapasão, prevê a súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis apenas para ser passível de se opor a terceiros, tendo, portanto, condição erga omnes. Se unicamente aprovada em assembleia geral de condôminos, faz lei somente entre os condôminos. 

O não registro da convenção e sua consequente existência irregular, poderá trazer consequências como a não possibilidade de ter um CNPJ, regularização dos funcionários, etc.

Assim, conclui-se que mesmo não sendo obrigatória, o registro da convenção é necessário, vez que com a ausência do registro o condomínio terá apenas a existência de fato.

CONCLUSÃO

A convenção é a lei maior dentro do condomínio e possui força para regulamentar os assuntos que lhe são relacionados.

Por ter característica estatutária, impõe aos condôminos a obediência às normas ali previstas e tem o encargo de determinar o limite do direito de propriedade para garantir uma boa convivência entre os condôminos.

Portanto, em resumo, conclui-se que convenção condominial é uma declaração de vontade, contemplando todos aqueles que estejam ligados ao condomínio, sendo que não havendo registro, faz lei apenas entre os condôminos.

BIBLIOGRAFIA

Pereira, C. M.. Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

Rizzardo, A. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

Iure Paulo Coelho Silva, advogado especialista em direito civil e direito do trabalho, com atuação em direito condominial, Vice Coordenador do Núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial. Iure está no Instagram como @iurecoelho.adv.