Turma adota equidade para fixar cláusula penal por descumprimento de contrato de locação em shopping

Com base no princípio da equidade e nas normas previstas pelo artigo 413 do Código Civil, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia adotado a proporcionalidade matemática para reduzir cláusula penal por devolução antecipada de loja localizada em shopping center. 

Para o colegiado, a necessidade de equilíbrio dos efeitos da inexecução contratual entre as partes e as peculiaridades do shopping – que depende do funcionamento regular de suas lojas para sucesso do empreendimento – justificam a adoção da equidade na redução da cláusula penal pelo descumprimento do contrato.

“As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal. Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a cobrança de quatro, com os consectários legais”, apontou o relator do recurso do shopping, ministro Luis Felipe Salomão.

O contrato estabelecido entre o shopping e a locatária previa que, no caso de devolução da loja antes do término do prazo de 36 meses de locação, a locatária deveria pagar multa compensatória equivalente a seis meses de aluguéis. No caso analisado, a devolução ocorreu após 14 meses de locação, ou seja, 22 meses antes do encerramento do contrato.

Da imutabilidade à equidade

Em primeira instância, o juiz condenou a locatária ao pagamento da cláusula penal em seu valor integral, mas o TJSP utilizou critério proporcional de cumprimento do contrato para reduzir a multa para 2,34 aluguéis.

Em análise do recurso especial do shopping, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que a cláusula penal constitui pacto por meio do qual as partes determinam previamente uma sanção de natureza civil – cujo objetivo é garantir o cumprimento da obrigação principal –, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total do dever assumido.

O ministro também apontou que as disposições do artigo 413 do Código Civil de 2002 representaram a superação do princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, em favor da prevalência do princípio da equidade – um efeito do paradigma da ética nos negócios jurídicos. À luz desse princípio, explicou o ministro, o juiz deve verificar, em cada caso, se há a necessidade de redução da cláusula penal.

Porém, nas hipóteses de incidência do artigo 413 do CC/02, Salomão ressaltou que a redução judicial da cláusula penal deve observar o critério da equidade, que não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática.

Consequências econômicas

No caso concreto, o ministro também destacou que a existência de lojas desocupadas em um shopping center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos contratos locatícios.

Por esses motivos, o relator concluiu pela necessidade de reforma do acórdão do TJSP, que adotou o critério da proporcionalidade e restringiu a análise ao período remanescente de contrato.

“É que, a meu ver, no contexto dos autos – devolução de loja localizada em shopping center antes do decurso do prazo de 36 meses para a conclusão do contrato de locação, cumprido o lapso de 14 meses –, a redução da cláusula penal para quatro aluguéis revela-se mais condizente com o critério da equidade, dadas as peculiaridades do caso concreto”, concluiu o ministro ao reformar o acórdão do TJSP.