É cabível a cobrança de taxa administrativa, desde que autorizada em Assembleia Geral do condomínio

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS PELA INCORPORADORA DE 30% DO VALOR TOTAL. ESTIPULAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. TAXA ADMINISTRATIVA. PERCENTUAL DE COBRANÇA NÃO AUTORIZADO EM ASSEMBLEIA. 1. Não é abusiva a cláusula constante de Convenção de Condomínio que trata de forma diferenciada a proprietária/incorporadora, quanto à contribuição das cotas condominiais, tendo em vista que cabe à assembleia de condôminos, por meio do quórum qualificado de 2/3, deliberar sobre a sua respectiva alteração. 2. Cabível a cobrança de taxa administrativa, desde que autorizada em Assembleia Geral do condomínio. 3. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 00347430820168070001 DF 0034743-08.2016.8.07.0001, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 05/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/06/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

INTEIRO TEOR

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 8ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0034743-08.2016.8.07.0001

APELANTE (S) MRV PRIME SILCO TAGUATINGA QI 03 INCORPORACOES

IMOBILIARIAS LTDA

APELADO (S) CONDOMÍNIO ALTOS DE TAGUATINGA II

Relatora Desembargadora ANA CANTARINO

Acórdão Nº 1176105

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS PELA INCORPORADORA DE 30% DO VALOR TOTAL. ESTIPULAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. TAXA ADMINISTRATIVA. PERCENTUAL DE COBRANÇA NÃO AUTORIZADO EM ASSEMBLEIA.

1. Não é abusiva a cláusula constante de Convenção de Condomínio que trata de forma diferenciada a proprietária/incorporadora, quanto à contribuição das cotas condominiais, tendo em vista que cabe à assembleia de condôminos, por meio do quórum qualificado de 2/3, deliberar sobre a sua respectiva alteração.

2. Cabível a cobrança de taxa administrativa, desde que autorizada em Assembleia Geral do

condomínio.

3. Recurso conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Brasília (DF), 29 de Maio de 2019

Desembargadora ANA CANTARINO

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se, na origem, de embargos à execução opostos pela MRV PRIME SILCO TAGUATINGA QI

03 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA em desfavor do CONDOMÍNIO ALTOS DE

TAGUATINGA II.

Convém esclarecer que o condomínio embargado propôs ação de execução de taxas condominiais em desfavor da incorporadora embargante. Narrou que todas as tentativas de composição amigável entre as partes restaram infrutíferas. Pleiteou a condenação da incorporadora ré ao pagamento do valor integral referente a todas as taxas condominiais vencidas no período de janeiro de 2015 a maio de 2016, bem como outros aportes que se vencerem no curso da ação.

Em sede de embargos à execução, a incorporadora alegou que não persiste a sua responsabilidade quanto ao pagamento das referidas taxas condominiais, tendo em vista que vendeu a respectiva unidade a terceiro em fevereiro de 2012, com habite-se expedido em novembro de 2014 e averbado em março de 2015.

Sustentou que o termo final da sua obrigação de pagar os débitos condominiais deveria ser a data da alienação, do habite-se ou da sua averbação.

Argumentou, ainda, ser indevida a inclusão de honorários advocatícios de 20% contida na planilha de cálculo, bem como requereu a procedência de seus pedidos para ser reconhecida a inexigibilidade da obrigação exequenda ou, caso seja exigível, sua limitação em 30%, conforme Convenção do Condomínio, sendo reconhecido, via de consequência, o excesso de execução.

Emenda à inicial dos embargos (ID 7850694, p. 1 e ID 7850697, p. 1/10; ID 7850739, p. 1 e ID

7850740, p. 1/11).

Deferido o pedido de efeito suspensivo (ID 7850760, p. 1).

Na resposta aos embargos, a parte exequente alegou, preliminarmente, inépcia da inicial. No mérito, rebateu os argumentos trazidos pela embargante/executada e pleiteou a rejeição dos embargos (ID 7850765, p. 1/15).

Réplica (ID 7850768, p. 1/7).

Em especificação de provas, as partes alegaram que não tinham outras a produzir (ID 7850774, p. 1/2 e ID 7850777, p. 1).

Sobreveio sentença (ID 7850782, p. 1/4) rejeitando os pedidos deduzidos nos embargos opostos e

resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I do CPC.

Custas e honorários pela embargante, os últimos fixados em 10% sobre o valor da causa, nos moldes do art. 85, § 2º do CPC.

Os embargos de declaração opostos pela embargante foram desprovidos (ID 7850784, p. 1/6 e ID

7850797).

unidades autônomas inadimplentes, conforme expressamente prevê a cláusula 36ª da Convenção do Condomínio.

Argumenta que em nenhum momento fora questionada a eventual ilegalidade de tal cláusula, o que

deveria ser feito, se o caso, no procedimento adequado, mas não no executivo.

Aduz que, negociadas as unidades, os respectivos condôminos poderiam, em assembleia, alterar os termos da Convenção (art. 16º) mediante 2/3 dos votos, nos moldes do art. 1351 do CC. Não foi o caso. Dentro desse contexto, subsiste a previsão pela qual a apelante somente responde por 30% das despesas ordinárias atribuíveis à unidade antes de sua entrega ao promitente comprador.

Colaciona julgados a favor da sua tese.

Assevera que a inclusão, na planilha de cálculos, dos valores referentes à “taxa administrativa” é

equivocada porque não guarda qualquer relação com a taxa condominial e sequer houve aprovação em assembleia, motivo pelo qual deve ser reconhecido o seu excesso e decotada da execução a referida quantia.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente recurso para que a sentença seja reformada nos moldes das razões acima expostas.

Preparo recolhido (ID 7850801, p. 1/2).

Contrarrazões (ID 7850807, p. 1/14).

É o relatório.

VOTOS

A Senhora Desembargadora ANA CANTARINO - Relatora

Conheço do recurso, porquanto estão presentes os pressupostos de admissibilidade.

Ausentes as preliminares e as prejudiciais, passo ao mérito do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se à análise da legalidade do artigo 36º da Convenção de Condomínio que prevê o pagamento de taxa condominial de trinta por cento (30%) das unidades que estejam na posse da proprietária/incorporadora, bem como a possibilidade ou não de cobrança de taxa administrativa.

A Convenção é ato normativo interno que constitui o condomínio edilício e regula as diversas relações de convivência, estabelecendo direitos e deveres aos condôminos, sanções, formas de convocação de assembleia e quórum para as suas deliberações. Portanto, cuida de uma lei interna, subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Tal conceituação é extraída do Código Civil, a saber: sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem

estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às

despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os

promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Pois bem. O art. 36º da Convenção do Condomínio, por sua vez, prevê que as unidades de

apartamentos autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da incorporadora, somente pagarão o valor equivalente a 30% da taxa condominial (ID 7850749, p. 13).

Essa limitação da taxa condominial relativa às unidades pertencentes à incorporadora, ao contrário de ilegal ou abusiva, encontra respaldo no Código Civil em seu artigo 1336, I. Este dispositivo estabelece como sendo dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Dentro desse contexto, nota-se que o Código Civil expressamente autorizou que a Convenção de

Condomínio estabeleça percentuais diversos para contribuição de suas despesas.

Caso a estipulação em 30% das taxas condominiais para a apelante esteja causando prejuízo aos

demais condôminos, a forma prevista na própria Convenção do Condomínio para alterá-la é por meio da convocação de uma assembleia extraordinária com quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 16ª, b – ID 7850749, p. 9).

Assim, diante da ausência de vícios na elaboração e registro da referida Convenção, bem como não havendo notícia de alteração desta lei interna, por meio de deliberação assemblear ulterior, com quórum qualificado de dois terços, não há que se falar em abusividade.

Nesse sentido, confira-se recente julgado desta Turma:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITO

CONDOMINIAL. CONTRIBUIÇÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA. DESCONTO DE 30%

CONCEDIDO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSENCIA DE ABUSIVIDADE. TAXAS

ADMINISTRATIVAS E CARTORARIAS. APROVADAS EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Há de se reconhecer a liquidez, exigibilidade e

certeza do título exequendo, porquanto o Condomínio exequente juntou todas as atas de assembleias as quais instituíram as taxas condominiais cobradas na execução. Do mesmo modo, a fração ideal do imóvel é conhecida pelo executado, existindo documentos suficientes para a comprovação da existência do débito por meio de cálculo aritmético. 2. É válida a inserção de cláusula limitadora do valor da taxa condominial a ser paga por unidades pertencentes à construtora, nos termos do artigo 1.334, inciso I do Código Civil, não havendo notícia de alteração da Convenção Condominial, através de deliberação assemblear ulterior, por meio de quórum qualificado. 3. Exigíveis as taxas administrativas e cartorárias devidamente implementadas em Assembleia Condominial. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. 

(Acórdão n.1079009, 07060143420178070020, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 01/03/2018, Publicado no DJE: 06/03/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso.

Quanto aos custos administrativos cobrados sob a rubrica de "taxa administrativa", é certo que é

possível que esta seja aprovada em assembleia condominial.

O apelado aduz que houve deliberação acerca da taxa administrativa em assembleia geral

extraordinária do dia 7/2/2015 (ID 7850765, p. 8).

No entanto, analisando a ata da referida assembleia (ID 7850746, p. 30/31), especificamente o item

sobre “aprovação de medidas de cobrança dos inadimplentes”, tem-se que não restou deliberado, para fins de cobrança administrativa, o percentual de 10%, constante da planilha de cálculo dos autos de execução, a título de taxa administrativa.

Logo, apesar de possível a cobrança de taxas administrativas após deliberação em assembleia, não é cabível que o apelado estipule um percentual para esse fim ao seu alvedrio, sem prévia fixação em assembleia.

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso para, reformando a sentença, julgar

parcialmente procedente o pedido inicial para limitar o pagamento a ser realizado pela MRV PRIME SILCO TAGUATINGA QI 03 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA em 30% das taxas condominiais exequendas, conforme art. 36º da Convenção do Condomínio, bem como decotar do valor exequendo as quantias referentes à taxa administrativa.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com as custas processuais e os

honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,

§ 2º, tudo na proporção de 30% para a parte embargante/apelante e 70% para a parte

embargada/apelada.

É como voto.

O Senhor Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO - 2º Vogal

Com o relator